viernes, octubre 08, 2004

Unos comentarios de un foro de idealista.

De inspecciator en el foro de idealista:

bueno, algo que para mí sería nuevo en este foro, no sé si lo han discutido ustedes o no. pensemos que las casas bajan un 50% (pronóstico parecido al del ídolo de masas burbujator, me incluyo), ¿cómo afectaría a la gente que tiene vivienda en propiedad?
Supuesto 1. tengo una casa y me quiero cambiar a una mejor. si la tengo pagada, me resultará mucho más económico que cuando era más cara. así, si mi casa valía 50 y la otra 100, ahora valdría 25 y 50 respectivamente. pongamos que la casa me costó 25 en su momento, me ahorro las plusvalías de la compraventa. pero aparte, la compraventa, sus impuestos y gastos, un 10% más o menos son la mitad, en vez de 10 kilos, 5. Pero claro, se supone que el banco me da el 80%, pero a mí solo me hace falta el 40%, con lo que me toca una hipoteca por 10 millones (muchos menos intereses que una de 20) . Visto así, comprar para mejorar es mil veces mejor con precios bajos.
supuesto 2. situación anterior pero compré hace poco y tengo mucho todavía por pagar (40 kilos, por ejemplo) bueno, pues puedo cambiarme, pero la diferencia de deuda me la como, 15 kilos y la arrastro para la otra casa, a lo que tendré que restarle los 5 kilos de gastos que me he ahorrado (10 kilos que arrastro de diferencia en realidad) . y a esto habría que sumarle el ahorro de la plusvalía, que será la mitad y los intereses d ela hipoteca serán menores. Tampoco parece que sea un drama, sobre todo pensando que voy a hipotecarme con una diferencia de 25 + <10 frente a los 50 de antes.
¿y si quiero comprarme una casa partiendo de cero? pues que en vez de 50 millones, me costaría 25. no veo el problema.; -)

se me olvidaron algunos supuestos:

supuesto 4: sigo viviendo en mi casa y puedo pagarla. fin de la discusión, si me quiero pegar contra la pared, lo puedo hacer, pero si no es fuerte, no me hará mucho daño
supuesto 5: no puedo o quiero pagarla. pues tengo el mismo problema que si no baja (a diferencia de que si sube o no baja, podría volver a aumentar la hipoteca y si baja, eso es más complicado)
o sea, que solo hay un caso en el que vendría mal el que bajasen los precios, 1 que me daría igual y 3 que me vendría bien.



Unos intercambios interesantes entre realista y futuro hipotecado:

realista:

pues no tendría incoveniente en principio. el problema gordo sería que los costes de transición serían bestiales. y paso a comentarte. impuestos, notaría, registro, plusvalía municipal, devolución de deducciones si no compro antes de 2 años otra de reposición, mudanza, etc lógicamente en caso de que me viera en extrema necesidad, si podría utilizar la opción de vender la de 3 habitaciones y 2 baños e irme a un pequeño apartamento de 1 hab y 1 baño. en principio daría como para cubrir una posible posición de riesgo. pero normalmente no se hacen estas cosas a no ser que te encuentres en la necesidad extrema de llegar a este punto. si mantengo la situación actual 7 o 8 años, no me plantearé ningún cambio. para entonces el riesgo será mínimo y la vivienda ya estará practicamente amortizada. por cierto, con respecto a la que pregunta que me hacías, me parece una burrada cualquier compra que suponga más de 5 veces el salario bruto de una sola persona, incluso en pareja. en base a esta regla compré yo.

fh:

a realista: >>los costes de transición serían bestiales. y paso a comentarte. impuestos, notaría, registro, plusvalía municipal, devolución de deducciones si no compro antes de 2 años otra de reposición, mudanza, etc<<

Dados los precios, había pensado en comprar un apartamento y más adelante venderlo y comprar algo más grande, y como soy virgen en esto de comprar casa, te estaría muy agradecido si me explicases a que te refieres con lo de la devolución de deducciones si no compras antes de 2 años? Acaso la vivienda de reposición no deduce si la compras después de 2 años de haber comprado la primera? O te estás refiriendo a las deducciones realizadas sobre la pri...


otro a fh:

realista creo que se refiere al plazo de reinversión de las plusvalias de la venta de la primera vivienda; es decir, suponiendo que existan; ) . La deducción por vivienda la pódrás practicar por las cantidades que excedan aquellas en las que ya te has practicado deducción antes...


realista:

hay una serie de temas fiscales que debes considerar, solo te puedes de deducir de tu vivienda habitual. debes residir en ella como mínimo 3 años o justificar el cambio, si no es así, devolver las deducciones practicadas. una vez vendas, tienes 2 años para adquirir una de reposición y seguir con la deducción, si no pagas el tipo aplicado a la plusvalía conseguida y creo que debes devolver lasa deducciones practicadas. siempre debes tener una vivienda habitual, auqnue cuentas con un decalaje de 2 años. si en 2 años reinviertes lo obtenido por la venta no deberías tener problema y podrás seguir deduciendote. espero que te haya acalarado algo, creo que es así, sino algún experto en la sala nos lo puede aclarar mejor. no suelo dar consejos, pero si tu idea es comprar ahora para cambiarte en unos pocos años, digamos menos de 5 o 6, creo que no estás haciendo lo adecuado. considera que vasa pagar un 10% de gastos sobre un precio extraordinariamente alto u que hay muchas posibilidades de que no veas una revalorizacón de ese 10%, por no hablar de los riesgos de bajadas nominales. yo, en tu lugar, utilizaría ese 10% de la compra de la primera vivienda para optar por el alquiler y una vez consumido este 10% proceder a la compra de la vivienda definitiva, cualquiera que sea la sitiuación en ese momento. es solo mi opinión, no me gusta dar consejos.

fh:

de esa información, debo deducir que tras los tres años: 1 - ¿estaría exento de pagar plusvalías si reinvierto lo ganado en una vivienda de reposición? 2 - ¿si me fuese a vivir con mis padres (por ejem) debería devolver lo desgravado, aun habiendo pasado esos 3 años?Tu opinión, que no consejo, me es muy útil. Muchas gracias y perdona la torpeza de este ignorante y virginal comprador.


realista:

hasta donde yo conozco. efectivamente, una vez pasados los 3 años (en caso de que lo hagas antes debe ser por razón de peso tipo cambio de localidad de trabajo, separación, etc) y vendas, tienes 2 años para reinvertir y la plusvalía del irpf queda exenta si las usas en su totalidad para la compra de la nueva vivienda.
creo que, efectivamente si vendes después de residir en la vivienda 3 años ya no estás obligado a devolver las deducciones practicadas y solo queda pendiente el tema de plusvalias tanto la del irpf como la municipal.
yo todavía no hace 3 años que compre, luego vender ahora sería un palo económico demasiado gordo. ahora ni me lo plantaearía. asume que mínimo, son esos 3 años en caso de que compres. aún así yo no tengo intención de adquirir o cambiar de vivienda hasta que la tenga totalmente pagada en 8 o 9 años, cuando tenga 37 o 38 años, a no ser claro que cambien mis circunstancias personales. comprar para cambiar en 3 o 4 años no tiene, a priori, mucho sentido en mi opinión.


espectador a fh:

La cantidad que hay que reinvertir en la nueva vivienda habitual (para tener derecho a la exención de impuesto sobre el incremento patrimonial) es el total del valor de transmisión de la primera vivienda, no sólo las plusvalías. Ojo que la diferencia es muy importante. Eso sí, si de la primera vivienda queda pendiente parte de la hipoteca, la cantidad pendiente se puede minorar del precio de transmisión.

Y hasta aqui los comentarios. Algunos han quedado cortados :(.

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